2021.6.14 新着記事「【正しい家計管理やってみた④】1年の予算を組もう!わが家の2021年度予算編成作業を公開!」を掲載しました

注文住宅で後悔しないための土地購入の注意点:ポイントは予算と優先順位

私の年代くらいの方は「いずれは私もマイホームを」と思っていらっしゃる方が多いのではないでしょうか。

かくいう私もその一人で,「こどもが小学校に上がるくらいまでには家を建てたいなぁ」と思っていました。

だい
私が親の仕事の都合で何回か転校したので,娘が転校しないようにしたいな~というのが「小学校までに」の理由です。

なので,家づくりはまだ当面先だと思っていたのですが、ある日突然土地購入の話が舞い込んできたのです。

果たしてこの土地は購入してよい土地なのか、立地、周辺環境,法令の規制など購入に際して検討するポイントはたくさんあります。

ただ,土地の購入なんて一生に一度あるかないか。

私の場合,急に妻の実家の向かいの土地が空き,完全な不意打ち状態でその土地の良し悪しを判断しなければいけなかったので予備知識も何もなく,しかも1か月で結論を出さなければいけなかったのでものすごく大変でした!

今回は、土地購入にあたっての検討ポイントや注意点について我が家のケースをご紹介しながら考えていきたいと思います。

だい
重要なのは「まず予算を決めること」と「条件に優先順位をつけること」だと思います。
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最も重要なのは全体予算を決めること

土地の検討も含めてマイホームの建築にあたってはまず全体の予算を決めることが重要です。

マイホームは建てることはゴールではなく,そこからよりよい生活をするためのスタート地点です。

建設に予算をかけた結果,ローンの返済が大変で生活水準を落とすことになっては本末転倒だと思います。選んだ土地自体に対する後悔ではないですが,その後の生活において負担を感じることになってしまいます。

面倒かもしれませんが,まずは自分のライフプランシミュレーションをしてマイホーム建設に対してどのくらいの予算を組めるのかを考えてみましょう。

マイホームの予算やライフプランシミュレーションについては,こちらの記事で詳しく書いていますのでご覧ください。

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家づくり予算アイキャッチ

予算を決めたら予算の範囲の中で

  • 土地と建物予算をそれぞれどの程度で考えるのか
  • 土地の広さや立地,利便性などの優先順位を決めて予算内で良い土地を探す

というようにすることをおすすめします。

当然ですが,広い土地や利便性の高い土地は価格が高くなり,土地の価格が高くなると建物にお金をかけられなくなります

その辺のバランスや予算規模の感覚は非常に判断に迷うところだと思うので,できれば施工業者を先に決めて一緒に土地を探すとスムーズに行くと思います。

我が家も土地の購入意思を売主さんに伝える前に,工務店を決めて土地を見てもらい,だいたいの建築価格を出してもらい予算範囲内に収まることを確認しました。

土地選びは条件の優先順位を決める

一生に一度のマイホームですので土地選びもなるべく良い土地を探したいのはみなさん同じだと思いますが,おそらく100点満点の土地を見つけられる方は少ないと思います。

なぜなら,

  • 駅近で交通の便がいい
  • 駐車スペースが多くとれる広い土地
  • 近隣の商業施設等の住環境が整っている

などみなさんが「こんな土地がいいな」と思う条件を全て兼ね備えた土地は間違いなく高いものになります。

それだけの予算を組めれば別ですが,限られた予算の中で建物にもお金をかけなければいけませんので,土地の予算を一定の範囲に収めるためにどこかを妥協する必要が出てくるでしょう。

広さなのか利便性なのか,これからの生活を想像してどんな条件を優先すべきか考えてみるとよいと思います。

だい
80点,90点の土地を見つけられれば万々歳だと思います。

土地の広さ

自分の建てたい家はどんな家なのか,例えば

  • 平屋なのか2階建てなのか
  • 駐車スペースは1台でいいのか2台必要なのか
  • 外構や庭をどのようにしたいのか

などによって必要な土地の大きさは変わってきます。

土地は広ければ広いほど金額が高くなりますし,市街地・駅近の方が金額が高く郊外になると金額が安くなるので,予算に限りがある条件では土地の広さと次の交通の利便性はトレードオフの関係にあると言えます。

  • 広くはないけど交通の便が良い立地を優先するか
  • 広さを優先して交通の便は妥協をするか

は優先順位を決める際には非常に大きなポイントになると思います。

交通の利便性

電車やバスなどの公共交通機関へのアクセスのしやすさは重要なポイントです。

多少アクセスが良くなくても大丈夫だろうと思っていても,通勤は毎日のことですので,ちょっとの不便が毎日続くと大きなストレスになる可能性があります。

車通勤だから公共交通機関はあまり気にしなくていい,という方もいらっしゃると思いますが,少し先のことを考えたときに例えば子供の通学が中学校までは徒歩圏内だったけど高校になったら公共交通機関で通学しなければいけない,といった場合に不便を感じることが出てくるかもしれません。

だい
私は普段は車通勤なのですが,飲み会の帰りの交通の便がいいとうれしいな~と思っていました笑

近隣の商業施設・医療施設の充実度合

周辺施設の充実度合いは,生活のしやすさに直結します。

日常のお買い物をするスーパー,コンビニ,ドラッグストアなどが近くにあるといい,というのは全世代共通だと思います。

ちょっと何かを買い忘れたときに気軽に行ける距離にこれらの施設があると便利ですし,働くお母さんにとっては仕事帰りに寄れる距離にスーパーがあったりすると夕ご飯のお買い物ができるので助かりますね。

スーパーに行くのは基本的に週に一度の買い出しだけというご家庭はスーパーの立地というのは妥協できるポイントになるかもしれません。

小さいお子さんがいる世帯では小児科や皮膚科,耳鼻科などの比較的よく行くお医者さんが近くにあるかどうか公園があるかどうか等が気になるポイントだと思います。

これらの施設は,今現在は多くなくても今後増えてくるということも考えられるので,今後開発が進みそうな場所なのかということもあわせて考えるとよいと思います。

学校施設などの子育てのしやすさ

子育て世代の方には,子育てのしやすい環境かどうかも大きなポイントの一つですね。

  • 保育園や小学校,中学校が近い場所なのか
  • 通学路の交通状況や治安・防犯の状況
  • 周辺に同世代の子どもがいるか

などがあげられます。

先に書いたお医者さんの充実度合いも子育てのしやすさに繋がりますね。

方角(日当たりのよさ)

日当たりが良いと

  • 家の中が暖かくなる(夏は暑くなりますが)
  • 家の中が明るくなる
  • 洗濯ものを乾かしやすい

などメリットがあります。

角地であれば2方向からが開放なので日照はある程度確保できるでしょうし,両隣に家があったとしても南向きであったり,土地がある程度広ければ家を建てる場所を調整することである程度お隣さんとの距離を取って明かりを取ることができる場合もあります。

災害に強い土地か

利便性だけでなく安全性も非常に重要なポイントです。

このところ「100年に1度」の大雨が全国のどこかで毎年起こっていたり,数十年のうちに大きな地震の発生確率が高いと言われている地域もあります。

  • 地震
  • 津波
  • 大雨
  • 土砂災害

など災害が発生した際にどの程度リスクのある土地なのかを理解しておく必要があります。

自治体が作成しているハザードマップを確認するなどして,災害に強い土地なのかどうかを調べましょう。

地盤の強さ

地盤の強さは家全体の予算にも大きく影響してきます。

購入後に地盤調査をしてみたら地盤が弱く改良工事が必要で大きく予算を取られてしまった,という事例はネット上で見かけることがあります。

我が家を建てた工務店さんに聞いたところ,地盤の強さは「一般的にこのあたりは強い」「このあたりは軟弱」というのはあるけれども,調査をしてみないとわからないというのが実際のところらしいです。

このあたりは一般的にはいい地盤と言われていてお隣さんはほとんど地盤改良が必要なかったけれど,うちは地盤改良が必要だったということがたまにあるそうです。

少なくとも「一般的にこの地域は地盤が強い地域だ」と言われているところを選んだ方がいいのは間違いないと思います。

また,地震が起きたときに液状化しやすい土地かというのも地盤のポイントです。

東日本大震災や熊本地震でも液状化が大きな話題になりましたが,地震の揺れによる被害は大きくなかったものの液状化で家が傾いてしまった,というニュースも目にしました。

地盤サポートマップ」というサイトでは,調べたい住所を入力するとその付近の地震時の揺れやすさや液状化の可能性が調べられますので参考にしてみてください。

電気・水道・ガスなどのインフラ

電気,ガス,上下水道の状況も考慮要素の一つだと思います。

一般的には整備されているものなので,あまり気にしなくてもいいと思うのですが,あえてあげさせてもらったのは私がこれで苦労したからです。

新居の前に暮らしていた賃貸は新居から程近い場所にあり,そこが普通に公共の上下水道に接続していました。

なので何の疑問も持っていなかったのですが,なぜか周辺の土地はみんな公共下水なのに我が家含めその近隣の20世帯くらいの区画のみ公共下水に繋がっていない「浄化槽」を使用している区画だったんです。

我が家は前面道路とは反対側のすぐ近くまで公共下水が通っていたので,そちら側に接続することで浄化槽設置の費用がかからなくて済みましたが,こういったこともあるのでインフラ関係は念のため確認しておくことをおすすめします。

また,近隣に高層建築物があるとテレビの電波障害が発生する可能性もあります。

我が家もすぐ近くに大きな老人ホームがあり,テレビの電波塔がそちらの方向にあったため,電波障害の可能性があると前もって言われていました。

幸いにして特に対処をせずともテレビはしっかり映りましたが,周囲に高層建築物がある場合は注意が必要です。

おまけ ご近所さんがどんな方か

我が家は妻の実家の向かいということもあり,妻はご近所さんとも顔見知りだったのでちょっと言い方が悪いかもしれませんが「変な人」がいないということは前もってわかっていました。

ですが,基本的に土地を購入する際はそのご近所さんとは面識がないと思います。

なかなか確認しづらい点ではあると思いますが,何度か周辺を散歩してみる,仲介業者さんに情報収集を頼んでみるなどしてできる範囲で確認してみるといいと思います。

だい
住み始めたら長い付き合いになりますからね。
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建蔽率・容積率・接道義務や用途地域等の規制も要確認

法令上の規制によって建物の大きさや高さが制限されたり、もっといえばそもそも家が建てられないということもあり得ます。

このあたりは自分で調べることも必要ですが、法令の解釈が誤っていたりするといけないので施工業者や仲介業者などから確認をしてもらうことがベストだと思います。

建築基準法の接道義務

建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接している土地でないと建物を建てられないことになっています。

建築基準法上の接道義務

例えば建築基準法で接道義務が定められる前から家が建てられていた土地で幅4m以上の道路に2m以上接していない土地があったとします。

前に家が建っていたから大丈夫と思ってその土地を買って、いざ家を建てようとしたら接道義務を満たしておらず家が建てられないということが起こる可能性があります。

大きさや高さを制限されるならまだやりようはあるかもしれませんが、そもそも家を建てられないというのは致命的ですので確認は必須です。

建蔽率と容積率

土地にはそれぞれ建蔽率容積率というものが定められています。

建蔽率とは
敷地面積に対してどの程度建築面積(簡単に言うと家の基礎部分の面積)を取れるかを%で表したもの

容積率とは
敷地面積に対してどの程度延床面積(簡単に言うと全ての階の床面積の合計)を取れるかを%て表したもの

例えば

  • 敷地面積150㎡
  • 建蔽率60%
  • 容積率200%

であれば建築面積は90㎡まで、延床面積は300㎡までとることができます。

家の大きさにかかる制限なのでこちらも要チェックです。

用途地域

都市計画法では市街化区域(市街化を活性化する区域)と市街化調整区域(市街化を抑制する区域)が定められていて、市街化区域には用途地域が定められています。

用途地域とは、その地域の用途ごとに建てられる建物の大きさや種類を決めたもので13種類あります。

例えば第一種低層住居専用地域は低層住宅の良好な住環境を守るための地域として、一定の大きさ・高さ以上の建物は建てられないようになっています。

これが第一種中高層住居専用地域になると比較的大きい・高い建物が建てられるようになり、この土地に家を建てると周辺に比較的大きな建物ができる可能性がある、と言うことになります。

用途地域によって周辺にどんな建物があって、今後どんな建物が立つ可能性があるのかが大まかにわかるので、調べておきましょう。

我が家の土地検討条件と検討結果

我が家は上記の条件を以下のように順位付けをしました。
(上から順に優先度が高いポイントです)

  • 予算の範囲内である
  • 災害に対して強い土地であること
  • 主要バス路線へのアクセスが良いこと
  • 近隣の施設が充実していること
  • 保育園、小中学校へのアクセスがよいこと
  • 前面道路が狭くないこと
  • 広くなくてもいい
  • 日当たりもそこまで気にしない

これに対する検討結果はこうなりました。

◯予算の範囲内である

当初は予算オーバーだったのですが、売主さんに掛け合ってみたところ「ご近所のよしみで」ということで150万円も値引きしていただけました。

だい
ありがたや〜

◯災害に対して強い土地であること

「ここが沈んだら市内全域沈む」という高台に位置しており、津波と水害の心配はありません。

地盤も強固な地域で、結果的に地盤改良は本当に表面だけで済んだため10万円しかかかりませんでした

耐震性能の高い家を建てれば避難所に行くよりも安心して過ごせるかもしれません。

だい
コロナのようなことが起きると避難所に行くのもためらわれますしね。

◯主要バス路線へのアクセスが良いこと

私の主要勤務先は市内に2か所あり、その2か所が同一バス路線上にあります。

車は金食い虫なので1台にしたいという思いがあり、妻は車が必要なところに異動になる可能性があったので私がバス通勤できることが必要でした。

最寄りのバス停までは徒歩3分,間隔も10分に1本くらいだったので十分すぎるほどです。

◯近隣の施設が充実していること

主にはお医者さんとスーパーですね。

スーパーとドラッグストアが徒歩圏内にあり、お医者さんは車で10分圏内に小児科、皮膚科、歯科があり15分圏内に内科と耳鼻科があります。

△保育園、小中学校へのアクセスがよいこと

小中学校は徒歩圏内なのでアクセスは良いのです。

一方、保育園は賃貸から引っ越すことで通勤経路から少し逸れてしまいました。

とはいえ全く逆側というわけではないので、妥協できる点と考えました。

✖️前面道路が狭くないこと

前面道路は4m私道で車がすれ違えない、しかも行き止まりの道です。

私はいいのですが妻は運転が得意ではないので前面道路は狭くない方がいいのですが、ここは妥協点できる点かなと考えました。

◯広くなくてもいい
◯日当たりもそこまで気にしない

候補の土地は十分すぎるほどに広い土地だったので建設位置を調整して南側にスペースを作ることで日照が確保できそうな土地でした。

そのほかにも線路が近くにあり電車の振動と騒音があるというデメリットもありましたが、夫婦共に耐性がある(鈍感なだけ?)ので問題なしとしました。

以上の検討をして、優先順位が高い部分については条件を満たしていたので購入を決断しました。

購入後に気がついた点

住み始めて気がついた点として、ゴミ捨て場がどこにあるかというのは地味に大切だな、と感じました。

ゴミ捨ても通勤と一緒で毎日のことなので、ゴミ捨て場が遠いとめんどくさく感じてしまいます。

通勤経路上にゴミ捨て場があると行きがけにゴミ捨てができて余計な手間とタイムロスがなくなります。

特に子育て世代の朝の1分は貴重ですから、わざわざ通勤と逆方向に捨てに行ってタイムロスせずに済んで良かったと思います。

まとめ

今回は、

  • 土地購入の検討ポイント
  • 条件は優先順位をつけて考える

ことを我が家の事例も交えてご紹介いたしました。

なかなか気になるところのない完璧な土地というのはないでしょうから、いかに自分が重視する条件を多く押さえた土地を見つけられるかがポイントになります。

私の場合でいう、浄化槽のような「まさか!」の懸念事項とかもある場合があるので、なるべく多くのことを時間をかけて調べると良いと思います。

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